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Dispositif LMNP, le guide pratique

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La défiscalisation LMNP vous permet de devenir propriétaire, tout en générant des revenus locatifs non imposés et en récupérant la TVA :


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Fiscalité LMNP : Principes clés de la réduction d'impôt

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Quels sont les principes et les avantages du dispositif LMNP ?

Vous achetez un ou plusieurs biens immobiliers. Vous les louez meublés. Si la somme des loyers que vous percevez est inférieure à 23 000€ TTC par an ou que cette somme est inférieure à 50% de votre revenu global, vous avez le statut de Loueur Meublé NON Professionnel, sinon vous êtes Loueur Meublé Professionnel (LMP). Les revenus locatifs sont imposés dans la catégorie de Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Bon à savoir : si vous êtes inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS), vous ne pouvez pas bénéficier de ce statut.

La fiscalité LMNP génère l'avantage fiscal suivant :

Vous pouvez choisir entre 2 régimes fiscaux, le statut « micro-entreprise » ou « régime réel » :

  • Le statut « micro-entreprise » s'applique automatiquement si vos revenus locatifs annuels ne dépassent pas 32 900 € : vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 50 % et êtes donc imposé sur seulement la moitié des revenus.
  • Si vos revenus locatifs sont supérieurs à 32 900 € par an (ou si vous choisissez cette option) vous êtes imposé selon le « régime réel » : vous pouvez déduire l'ensemble des charges liées à votre investissement (intérêts d'emprunt, taxes...) de vos revenus locatifs. Vous pouvez également déduire les amortissements de votre investissement. Et dans certains cas (résidence avec services) vous pouvez en plus vous faire rembourser la TVA que vous avez payée en achetant le bien.

Bon à savoir : depuis 2012, vous ne pouvez plus être en « déficit foncier » sur votre activité LMNP. Les déficits ne sont plus déductibles que des revenus de même nature, donc des revenus des locations meublées, et ce pendant 10 ans.

Les bonus de la fiscalité LMNP !

Fiscalité LMNP avantageuse pour les locations saisonnières

Si vous louez un gîte rural, une chambre d'hôtes ou un meublé de tourisme (qui n'est donc pas la résidence principale des locataires), le seuil de recettes pour bénéficier du régime micro-entreprise s'élève à 82 200 euros par an, avec un abattement forfaitaire de 71 % !

Amendement Censi-Bouvard : un avantage fiscal pour le LMNP en résidence de services

L'amendement Censi-Bouvard permet aux locations en meublé en résidences de service de bénéficier d'avantages supplémentaires :

  • récupération de la TVA ;
  • 11 % du montant investi en réduction d'impôts.

Bon à savoir : depuis septembre 2014 une nouvelle loi de défiscalisation s'ajoute à ce dispositif : la défiscalisation Pinel. Elle remplace la défiscalisation Duflot.

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