Réponses d'experts

Amortissement LMNP

La défiscalisation LMNP vous permet de déduire les charges liées à votre investissement de votre revenu locatif.

Dans ces charges déductibles, la défiscalisation LMNP vous permet d'inclure les amortissements de la valeur du bien de la façon suivante :

  • Amortissement linéaire sur la durée normale d'utilisation du bien :
    • 5 à 7 ans en principe pour le mobilier et les équipements ;
    • 20 à 40 ans pour l'immobilier (sur le HT lorsque la TVA est récupérable)
  • L'amortissement ne peut augmenter le déficit, il ne peut être pris en compte que pour diminuer le bénéfice ou le ramener à zéro.
  • L'amortissement excédentaire est reportable sur un bénéfice futur pendant 9 années.

Dans la pratique cela signifie que :

  • Les premières années, les charges seront supérieures aux loyers (du fait des intérêts) et seront suffisantes pour créer un déficit.
  • Il peut être intéressant de prendre un crédit avec remboursement du capital « in fine » : les premières années vous ne remboursez que des intérêts et cela creuse votre déficit et donc votre réduction d'impôt. (Attention cependant à l'effet négatif d'une telle manoeuvre : elle oblige à revendre le bien au terme du crédit pour pouvoir le rembourser, et les plus-values immobilières sont imposées).
  • Vous ne pourrez donc pas utiliser l'amortissement pour augmenter ce déficit.
  • En revanche, après quelques années, une fois que vos intérêts sont plus faibles, vos charges déductibles diminuent donc, et progressivement vous créerez un bénéfice.
  • Alors vous pourrez utiliser les amortissements pour diminuer ce bénéfice, voire le ramener à zéro.
  • Grâce à l'amortissement, les revenus LMNP ne sont pas imposés.

Attention : depuis 2012, les locations en meublé non professionnelles ne peuvent plus donner lieu à un déficit foncier. Les déficits ne peuvent plus être imputés qu'aux revenus LMNP. Il ne sert donc à rien de chercher à être en déficit ; il suffit d'atteindre un résultat d'activité nul.

Bon à savoir : depuis septembre 2014 une nouvelle loi de défiscalisation s'ajoute à ce dispositif : la défiscalisation Pinel. Elle remplace la défiscalisation Duflot.

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