Imposition LMNP

La fiscalité et l'imposition de la location en meublé non professionnel.

La location meublée est une activité réputée commerciale par nature, selon la loi. En conséquence, les bénéfices tirés de la location de locaux meublés sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

La qualité de loueur en meublé non professionnel

Le loueur en meublé non professionnel est reconnu comme tel :

• s'il n'est pas inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ;
• ou si les recettes retirées de la location en meublé par l'ensemble du foyer fiscal sont inférieures à 23 000 € par an ;
• oui si les recettes retirées de la location en meublé sont inférieures aux autres revenus du foyer fiscal (autres BIC, bénéfices agricoles, BNC, traitements et salaires).

Toutefois, certains cas de location en meublé non professionnel sont exonérés d'imposition :

• la location en meublé d'une ou plusieurs pièces de son habitation principale, sous réserve que les pièces louées constituent pour le locataire meublé sa résidence principale et que le loyer de location soit raisonnable ;
• les chambres d'hôtes, c'est-à-dire la location d'une ou plusieurs pièces de son habitation principale sans que le locataire y élise domicile, si le revenu de ces locations n'excède pas 81 500 € par an.

Le régime d'imposition LMNP

Deux régimes d'imposition sont possibles pour les revenus tirés d'une LMNP : le micro-BIC et le régime réel.

Recettes LMNP < 32 000 € : le régime micro-BIC

• Le micro BIC s'applique automatiquement lorsque les revenus annuels de la location LMNP sont inférieurs à 32 000 €.
• Pour bénéficier du micro-BIC, il suffit d'inscrire le montant des recettes perçues dans l'année (loyers + charges) dans la rubrique Bénéfices industriels et commerciaux, sur la déclaration de revenus (imprimé n°2042 C).
• Pour calculer le revenu net imposable, on applique aux recettes un abattement forfaitaire de 50%.
• Aucune charge n'est déductible. Si les charges déductibles dépassent le montant de l'abattement forfaitaire (travaux importants, intérêts d'emprunt), le contribuable a intérêt à choisir l'imposition au réel.

Pour choisir le régime d'imposition réel, il faut le faire avant le 1er février de l'année concernée, et l'option choisie dure deux ans et est reconduite ensuite tacitement. Pour en changer, il faut le faire avant le 1er février de la 3e année.

À noter : pour les chambres d'hôtes, gîtes ruraux et autres meublés de tourisme, le régime micro-BIC est applicable jusqu'à 81 500 € de recettes annuelles, et l'abattement est de 71%.

Régime d'imposition BIC réel

Au-delà de 32 000 € de recettes, il est obligatoire de déclarer ses revenus LMNP au réel. Ceci implique de tenir une comptabilité et de remplir la déclaration fiscale n°2033.

Il est alors possible de déduire de la somme des loyers et charges perçus dans l'année pour la LMNP :

• les frais de notaire,
• les intérêts d'emprunt,
• l'amortissement de l'achat du bien,
• l'amortissement des travaux d'amélioration et du mobilier,
• les petits travaux et réparations,
• la taxe foncière,
• la taxe d'habitation (qui est payée par le loueur si la location en meublée n'est pas le logement permanent du locataire),
• les assurances.

Une fois ces sommes déduites, on obtient le résultat, soit positif (bénéfice) soit négatif (déficit) :

• s'il y a bénéfice, il est ajouté aux autres revenus imposables pour être imposé ;
• s'il y a déficit, il est reportable sur les bénéfices ultérieurs pendant 9 ans. En revanche, le déficit n'est pas imputable au revenu global de l'année : il doit rester affecté à l'activité LMNP.

Impôts LMNP : les autres impositions

• En cas de revente du bien LMNP, l'éventuelle plus-value est soumise au régime des plus-values immobilières privées :
  • 19% de taxe sur les plus-values immobilières + 13,5% de prélèvements sociaux (CSG 8,2%, CRDS 0,5%, prélèvement social 3,4%, contribution additionnelle 0,3%, prélèvement RSA 1,1%) = 32,50% ;
  • la plus-value bénéficie d'un abattement de 2% par année entière de possession à partir de 5 ans, ce qui signifie que la plus-value immobilière n'est plus imposée au-delà de 30 années.
• Les biens LMNP entrent dans l'assiette de l'ISF (impôt de solidarité sur la fortune).