Fiscalité LMNP : Principes clés de la réduction d'impôt
- Vous achetez un ou plusieurs biens immobiliers.
- Vous les louez meublés.
- Si la somme des loyers que vous percevez est inférieure à 23 000€ TTC par an et que cette somme est inférieure à 50% de votre revenu global, vous avez le statut de Loueur Meublé NON Professionnel, sinon vous êtes Loueur Meublé Professionnel (LMP).
- Les revenus locatifs sont imposés dans la catégorie de Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Voir imposition LMNP
La fiscalité LMNP génère l'avantage fiscal suivant :
Vous pouvez déduire les charges et donc « annuler vos revenus locatifs » ; vous n'êtes pas imposé :
- Vous pouvez déduire l'ensemble des charges liées à votre investissement (intérêts d'emprunt, taxes...) de vos revenus locatifs.
- Vous pouvez également déduire les amortissements de votre investissement.
Et dans certains cas (résidence avec services) vous pouvez en plus vous faire rembourser la tva que vous avez payée en achetant le bien.
À partir de 2012, vous ne pouvez plus être en « déficit foncier » sur votre activité LMNP. Les déficits ne sont plus déductibles que des revenus de même nature, donc des revenus des locations meublées, et ce pendant 10 ans.
Après la période de déficit
Quand vous aurez fini de payer les intérêts, vous ne serez plus en déficit et donc vous devrez payer des impôts sur les revenus locatifs. Deux régimes fiscaux sont possibles, statut micro-entreprise ou bien au « réel ».
- Si les loyers ne dépassent pas 32 000 euros :
- Le statut « micro-entreprise », vous fait bénéficier d'un abattement forfaitaire de 50 % couvrant forfaitairement les charges.
- Vous êtes donc taxé sur seulement la moitié des loyers.
- Avec le régime du « réel simplifié », vous pouvez imputer le montant exact des charges.
- Au-delà de 32 000 euros, le régime réel simplifié s'impose
- La plus-value immobilière est imposable au taux de 19 % plus 13,50 % de prélèvements sociaux.
- Elle bénéficie d'un abattement de 2 % par année de détention au-delà de la cinquième (exonération à partir de la 30e année de possession du bien).
Les bonus de la fiscalité LMNP !
Fiscalité LMNP avantageuse pour les locations saisonnières
Si vous louez un gîte rural, une chambre d'hôtes ou un meublé de tourisme (qui n'est donc pas la résidence principale des locataires), le seuil de loyers pour bénéficier du régime micro-entreprise s'élève à 80 300 euros de loyers perçus par an, avec un abattement forfaitaire de 71% !
Amendement Censi-Bouvard : un avantage fiscal pour le LMNP en résidence de services
L'amendement Censi-Bouvard étend aux locations en meublé en résidences de service les bénéfices de la fiscalité Scellier.
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